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1 février 2011 2 01 /02 /février /2011 17:12

C'est dorénavant presque un rituel, hélas, un triste rituel. Le rapport annuel de la fondation Abbé Pierre vient d'être publié. Nous le mettons donc en ligne en format PDF pour celles et ceux, et ils sont nombreux dans notre ville, qui suivent l'actualité du logement en France.

Après l'autosatisfaction de Benoit APPARU, secrétaire d'Etat au Logement, relayée amplement par les journaux télévisés à propos de la production de logements sociaux en 2010, après l'habituel discours du maire de Noisy, la majorité municipale acquiesçant, sur les vertus du futur PLU, on apprendra par quelques morceaux choisis que "l'aide à la pierre" nécessaire pour la construction de logements sociaux ne cesse de diminuer (sans parler de la loi Dalo et des PLAI), que la France de propriétaire a du plomb dans l'aile ou que le fameux parcours résidentiel  devient une gageure, y compris pour les familles que l'on dit de la couche moyenne...

Bref, à trop vouloir démontrer, il arrive que l'on se prenne les pieds dans le tapis, la réalité ne correspondant pas toujours à celle que l'on appelle de ses voeux.

 

Le rapport ? Il faut cliquez là Rapport fondation abbe pierre 2011 Rapport fondation abbe pierre 2011

 

Extraits ou morceaux choisis :

 

Alors que face à l’élargissement de la crise du logement, on attendrait de l’État qu’il soutienne la production de logements à loyers abordables, c’est l’avenir même de l’habitat social qu’il met aujourd’hui en question. Les besoins en construction de logements sociaux sont considérables (on chiffre à environ 1,2 million le nombre de demandeurs et seulement un peu plus de un sur trois accède à un logement Hlm chaque année), et pourtant l’État se dérobe. La subvention qu’il apporte à leur financement est passée, en quelques années, de 7 000 ou 8 000 par logement à moins de 1 000 aujourd’hui pour un logement social de base (Information à considérer au début de l’année 2011, à l’heure où ce rapport est bouclé. Subvention de 800 prévue en 2011 pour un logement social financé en PLUS) . Cette baisse de la contribution de l’État est d’autant plus alarmante qu’elle s’accompagne d’un affaiblissement des mécanismes de solidarité et d’une fragilisation des acteurs qui la mettent en œuvre. Dans le cadre du budget 2011, l’État a prévu une diminution considérable de sa contribution au financement du logement social et pour compenser (masquer) son retrait, il prévoit de ponctionner les ressources des bailleurs sociaux. Le montant initialement fixé à 340 millions d’euros (sur les loyers qu’ils perçoivent), a été ramené à 150 millions au Sénat, avant de repasser à 245 millions d’euros. Un tel prélèvement privera les organismes Hlm d’autant de ressources pour l’amélioration de leur parc ou la construction de nouveaux logements sociaux.

*******

Au-delà des effets économiques désastreux d’une telle mesure (l’Union sociale pour l’Habitat chiffre à 15 000 la réduction de la construction locative sociale), c’est la solidarité qui est mise à mal puisque ce sont les bailleurs sociaux sur leurs fonds propres — et à travers eux les locataires aux revenus modestes — qui financeront la construction de logements pour d’autres aussi modestes qu’eux. La Fondation Abbé Pierre ne peut accepter cette conception rétrécie de la solidarité. Elle ne peut accepter que nous passions ainsi « d’une solidarité nationale à une solidarité entre pauvres et modestes ». Cette conception traduit une profonde injustice quand, en même temps que le Gouvernement effectue cette ponction sur les ressources des bailleurs sociaux, il continue à favoriser l’investissement locatif privé dans des proportions outrancières. C’est ainsi que l’aide  fiscale accordée à l’investisseur privé représente, par logement, au moins deux fois celle qu’il attribue au logement social. Une autre  manifestation de cette injustice apparaît à travers le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) qui concerne désormais aussi les ménages les plus aisés (les 20 % les plus riches). Plus de la moitié des prêts accordés en 2011 devrait ainsi leur être attribuée, alors qu’ils ne pouvaient accéder à un tel prêt jusqu’alors. Il semble bien loin le temps où le PTZ était présenté comme un soutien au développement de l’accession sociale à la propriété.

 

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De fait, les responsables politiques accordent depuis 2007 une place centrale au développement de la propriété. Cet objectif est légitimé par le fait qu’il répond à une aspiration largement partagée dans toutes les couches de la société… même si ce statut apparaît de moins en moins ouvert aux ménages modestes et s’il n’apporte pas toujours la sécurité que lui accordent les responsables politiques. En regard de la place donnée à l’accession à la propriété, celle dédiée au logement social apparaît limitée (même si la production a augmenté au cours de ces deux dernières années sous l’effet du Plan de cohésion sociale lancé en 2005) et la vocation que tentent de lui assigner les responsables politiques tend à devenir progressivement résiduelle (loger les pauvres) et s’éloigne de sa vocation généraliste (loger les personnes modestes et défavorisées selon les termes de la loi de Lutte contre les exclusions de 1998 et participer au développement de la mixité sociale). Le choix qui a été fait de contribuer au soutien du marché immobilier, quitte à en exacerber les travers, conduit à une extrême segmentation de l’offre qui rend problématiques les possibilités d’amélioration de la situation résidentielle des ménages les plus modestes. Jamais sans doute, les trajectoires résidentielles ne se sont autant différenciées en fonction du niveau de revenu des ménages. L’examen de l’accès à la propriété en témoigne fortement : les plus riches tendant à devenir de plus en plus propriétaires de leur logement, alors que les ménages les plus modestes le deviennent de moins en moins souvent. 

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En privilégiant la production immobilière la plus chère sur tous les segments de la construction (accession à la propriété avec le nouveau PTZ+, locatif privé avec le soutien à l’investissement locatif, et même le logement social avec la place accordée au PLS qui représente environ le tiers de la construction Hlm) et en renonçant à réguler le marché (refus d’encadrement des loyers de relocation dans le secteur privé par exemple), les responsables de la politique du logement se réfèrent en fait à une représentation spécifique de la segmentation du marché immobilier et des parcours résidentiels des ménages. Cette représentation s’appuie sur ce que l’on appelle dans le domaine du logement, « l’effet de chaîne » (en produisant pour les ménages les plus aisés, on contribuerait à la libération de logements existants moins chers qui pourraient être occupés par des ménages moins fortunés et, ainsi, de proche en proche, tous trouveraient à se loger). Cette représentation est fondée sur la perspective d’une promotion résidentielle possible, notamment pour ceux qui font l’effort de s’endetter de plus en plus lourdement pour devenir propriétaires. Si un tel effet de chaîne a pu fonctionner, en particulier au cours des Trente Glorieuses, pendant lesquelles l’amélioration de la situation économique des ménages s’accompagnait d’une politique du logement volontariste, il n’en est plus de même aujourd’hui alors que les mécanismes de promotion sociale sont enrayés, que la précarité gagne du terrain, que le travail ne protège plus de la pauvreté. Si l’effet de chaîne est bloqué, c’est notamment parce que les maillons se sont détachés les uns des autres, ou pour le dire autrement : la marche à franchir entre deux segments de l’offre est devenue trop haute pour certains (le loyer au m² des logements locatifs privés est en moyenne deux fois plus élevé que les loyers du secteur Hlm et l’écart est encore plus significatif dans les grandes villes) et plus généralement parce que les différentes composantes du marché immobilier sont aujourd’hui déconnectées.

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Devenir propriétaire :

 

Les conditions de crédit (taux historiquement bas) et les mesures de soutien à l’accession à la propriété adoptées par le Gouvernement (crédit d’impôt, prêt à taux zéro, allègement de TVA, Pass foncier) auraient dû constituer ces dernières années (avant que n’apparaisse la crise économique à la fin de l’année 2008) un contexte favorable au développement de l’accession à la propriété des ménages aux ressources modestes. Pour autant, les résultats ne sont pas au rendez-vous puisque ces ménages modestes ont eu de plus en  plus de difficultés à devenir propriétaires. Ils représentaient 45 % des acquéreurs de résidences principales en 2003, à peine plus de 30 % cinq ans plus tard. Plus que d’autres, ces ménages ont vu leur durée d’endettement augmenter (un an de plus chaque année) tout comme leur taux d’effort (un point de plus chaque année et désormais très souvent plus de 30 %). D’autres données émanant du Credoc soulignent également le développement hétérogène de la propriété : les ménages les plus pauvres sont en effet de moins en moins souvent propriétaires de leur logement (37 % des 20 % des ménages les plus modestes sont aujourd’hui propriétaires de leur logement alors qu’ils étaient 47 % en 1988), alors que les plus aisés le sont de plus en plus (65 % des 20 % des revenus les plus élevés étaient propriétaires de leur logement en 1988, ils sont 76 % aujourd’hui).

Plus généralement, on constate que la proportion d’accédants à la propriété a baissé pour les ménages relevant des six premiers déciles et qu’elle n’augmente que pour les quatre derniers ; l’accession à la propriété est donc de moins en moins ouverte aux ménages modestes et même à ceux qui relèvent des couches moyennes. Toutes les sources statistiques dressent ainsi un constat sans appel : la part des ménages modestes parmi les accédants récents n’a cessé de décroître au cours des quinze dernières années. Et au cours des vingt dernières années, le taux de propriétaires a progressé seulement parmi les ménages à hauts revenus. En 2006, les ménages les plus pauvres représentaient environ un propriétaire occupant sur 6, mais seulement

un accédant récent sur 16 (soit 4 fois moins que dans l’ensemble de la population). Cette tendance est toutefois relativement masquée par le poids de la primo accession dans les acquisitions de logements à des fins d’occupation personnelle qui concerne une population relativement jeune (35 ans en moyenne) relevant des catégories modestes ou intermédiaires. La primo-accession concerne en effet essentiellement des couples avec enfants disposant de deux salaires neuf fois sur dix, la primo-accession rime avec la duo-accession») alors que les personnes seules et les familles monoparentales, qui représentent aujourd’hui 44 % des ménages français concernent seulement

21 % des récents accédants à la propriété. Répartie inégalement selon les catégories sociales, la propriété l’est également selon les âges de la vie. Si seulement 44 % des 30-39 ans sont propriétaires de leur logement, ce taux croît ensuite régulièrement avec l’âge. À partir de 45 ans, le taux de propriétaires occupants dépasse en effet les 60 %. Il croît pour atteindre 75 % pour la tranche d’âge 65-69 ans avant de diminuer régulièrement à partir de 70 ans. Si l’on est toujours d’autant plus propriétaire que l’on est âgé, il apparaît plus difficile d’y accéder pour les jeunes générations aujourd’hui qu’hier. L’examen des Comptes du Logement montre que les générations nées à partir des années 1960 doivent supporter des coûts associés au logement plus importants que les générations précédentes, qui réduisent d’autant leurs perspectives d’accès à la propriété. Telle n’était pas la situation des générations de ménages nées dans les années 1940 qui ont massivement accédé à la propriété au tournant des années 1980, soit à un moment favorable marqué par des taux d’intérêt réels négatifs16, des gains de pouvoir d’achat importants, et une forte inflation érodant rapidement la charge de remboursement des emprunts. Le développement de l’accession à la propriété supposait donc une inversion de cette tendance et l’adoption de mesures adéquates. Notamment en direction des jeunes ménages, qui sont incités à accéder tôt pour tenir compte de l’allongement de la durée de l’endettement, mais sont en difficulté pour le faire, tant du fait de loyers de marché élevés peu favorables à la constitution d’une épargne préalable, que de la précarité et de la faiblesse de leurs ressources. L’accès à la propriété n’est donc pas seulement une question de choix (effectué notamment par les familles avec enfants de la tranche d’âge 30-45 ans) mais aussi une affaire d’offre qui suppose l’existence de produits abordables et de conditions de financement adaptées aux ménages à revenus modestes. Reste que l’on peut se demander si l’encouragement fait aux jeunes ménages d’accéder à la propriété est une bonne chose. Si un objectif élevé de diffusion de la propriété peut revêtir un sens pour les personnes qui parviennent à l’âge de la retraite (mais elles le sont déjà massivement), il en présente moins, comme le souligne le Conseil d’État, pour des jeunes ménages qui démarrent dans la vie. La propriété les rend en effet immobiles au regard du marché de l’emploi et elle apparaît peu cohérente avec les évolutions sociétales. Le soutien au développement de la propriété dans les classes d’âge les plus jeunes sous-estime en effet « l’impact croissant des séparations dans la vie du couple et des ruptures qui en découlent dans les trajectoires résidentielles, spécialement pour les accédants. Promouvoir l’accession dans une société où près d’un couple nouvellement formé sur deux se sépare après quelques années de vie commune ne peut qu’aggraver les problèmes de surendettement, de sous-occupation des logements, de pauvreté en raison des taux d’effort déraisonnables demandés aux familles monoparentales… ».



 

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commentaires

Alain Cassé 03/02/2011 08:48



Suite…..


 


Le tout propriétaire est un objectif politique. C’est une illusion patrimoniale politiquement payante, car elle s’appuie sur le
mythe de la pierre comme valeur refuge. Mais il faudrait demander aux Américains et aux Irlandais si l’immobilier est stable !!! Aujourd’hui, les actifs « refuges » n’existent
plus.


 


Pour moi, certes les loyers sont élevés et dans un premier temps il semblerait préférable de devenir propriétaire. Mais il faut
aussi intégrer dans l’analyse le fait que le cycle de vie des jeunes ménages est beaucoup plus heurté qu’auparavant : emploi précaire, perte d’emploi, quasi stagnation des revenus réels,
séparation après une vie en concubinage, divorces (2/3). Que se passe-t-il alors lorsque vous avez un prêt de 30 ans, sur le dos ? Réponse : C’est la Banque qui fait une bonne affaire
en récupérant le bien ! Voilà comment il y a 20 ans, le Crédit Agricole est devenu le plus grand propriétaire foncier de France ; en récupérant des exploitations agricoles en
faillites.


 


Alors nous pouvons nous demander si devenir primo accédant à 25 ans, n’est pas se
diriger dans une impasse qui, demain sera une véritable galère ?


 


 



Elus de NOISY SOLIDAIRE - A GAUCHE VRAIMENT 03/02/2011 10:11



Il y a aujourd'hui dans un journal quotidien - pourquoi ne pas le citer - l'Humanité, le témoignage interessant d'un responsable Paca de la fondation Abbé Pierre à propos du logement social et de
la propriété.


On a le droit de voir rouge


 



Alain Cassé 02/02/2011 18:33



Suite…..


 


Le tout propriétaire est un objectif politique. C’est une illusion patrimoniale politiquement payante, car elle s’appuie sur le
mythe de la pierre comme valeur refuge. Mais il faudrait demander aux Américains et aux Irlandais si l’immobilier est stable !!! Aujourd’hui, les actifs « refuges » n’existent
plus.


 


Pour moi, certes les loyers sont élevés et dans un premier temps il semblerait préférable de devenir propriétaire. Mais il faut
aussi intégrer dans l’analyse le fait que le cycle de vie des jeunes ménages est beaucoup plus heurté qu’auparavant : emploi précaire, perte d’emploi, quasi stagnation des revenus réels,
séparation après une vie en concubinage, divorces (2/3). Que se passe-t-il alors lorsque vous avez un prêt de 30 ans, sur le dos ? Réponse : C’est la Banque qui fait une bonne affaire
en récupérant le bien ! Voilà comment il y a 20 ans, le Crédit Agricole est devenu le plus grand propriétaire foncier de France ; en récupérant des exploitations agricoles en
faillites.


 


Alors nous pouvons nous demander si devenir primo accédant à 25 ans, n’est pas se
diriger dans une impasse qui, demain sera une véritable galère ?


 



Elus de NOISY SOLIDAIRE - A GAUCHE VRAIMENT 16/02/2011 16:43



Désolé de cet oubli ... de commentaire



Alain Cassé 02/02/2011 18:29



« Si un objectif élevé de diffusion de la propriété peut revêtir un sens pour les
personnes qui parviennent à l’âge de la retraite, il en présente moins, comme le souligne le Conseil d’État, pour des jeunes ménages qui
démarrent dans la vie. La propriété les rend en effet immobiles au regard du marché de l’emploi et elle apparaît peu cohérente avec les évolutions sociétales. Le soutien au développement de la
propriété dans les classes d’âge les plus jeunes sous-estime en effet « l’impact croissant des séparations dans la vie du couple et des ruptures qui en découlent
dans les trajectoires résidentielles, spécialement pour les accédants. Promouvoir l’accession dans une société où près d’un couple nouvellement formé sur deux se sépare après quelques années de
vie commune ne peut qu’aggraver les problèmes de surendettement, de sous-occupation des logements, de pauvreté en raison des taux d’effort déraisonnables demandés aux familles
monoparentales… ».


 


Nous touchons là un vrai problème, attention, danger…….. !!!


 


Lu dans le JDD du samedi 23 janvier, « Tous propriétaires ? C’est une illusion ! »par l’Economiste Jean Pierre PETIT. Les politiques d’accession tous azimuts à la propriété
n’ont pas de justification sociale et économique. Les conditions de logement ne s’améliorent pas en fonction du nombre de propriétaire.


Ces politiques sont aussi inefficaces car elles accentuent la hausse des prix. Un taux élevé de propriétaire tend à réduire la
mobilité des ménages, comme vient de le rappeler l’OCDE (ndlr : incidence négative sur la recherche d’un emploi hors secteur).


 


A suivre……..



Elus de NOISY SOLIDAIRE - A GAUCHE VRAIMENT 02/02/2011 18:51



On va suivre... tout comme vous, d'ailleurs, donc ensemble !


On a le droit de voir rouge



twix 02/02/2011 09:17



Malheureusement, rien de neuf sous le soleil.


Ce qui est vraiment inquiétant, c'est que cela reste valable quelque soient les gouvernements.De droite comme "de gauche" (avec les guillemets).


Quand fera t-on une véritable offre qui permette de garder et d'améliorer son logement ?


Ce n'est pas le tout de s'endetter, mais il faut pouvoir tenir la durée !


Sinon, ces fameux logements aidés, dont on vante tant les mérites atterrissent, à moindre coût, dans le girons de ceux qui ont déjà largement de quoi vivre.


C'est même le but.


On crée l'illusion (cela fait du bien pour l'image de marque de nos politiques) d'un soutien, payé en fait par la collectivité.


On ferait mieux de mettre l'argent de ces aides et crédits d'impôts directement dans les circuits qui sont sur le terrain !



Elus de NOISY SOLIDAIRE - A GAUCHE VRAIMENT 02/02/2011 10:03



Il faut effectivement tenir ... la distance !


On a le droit de voir rouge